Tugas 3 - Kontrak Dalam Bisnis

KONTRAK DALAM BISNIS

Pengertian Kontrak menurut KUH Perdata

Didalam perundang-undangan tidak disebutkan secara tegas pengertian kontrak, tetapi menurut Para pakar hukum bahwa kontrak adalah ” Kaidah/ aturan hukum yang mengatur hubungan hukum antar para pihak berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum untuk melaksanakan suatu prestasi/obyek perjanjian” .Pengaturan umum tentang kontrak diatur dalam KUHPerdata buku III.

Definisi Kontrak

Istilah hukum perjanjian atau kontrak merupakan terjemahan dari bahasa Inggris yaitu contract law, sedangkan dalam bahasa Belanda disebut dengan istilah overeenscomsrecht.(Salim H.S, “Hukum Kontrak: Teori & Teknik Penyusunan Kontrak,” Cet. II, (Jakarta: Sinar Grafika, 2004), hal. 3) Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.(Subekti , “Hukum Perjanjian,” Cet. XII, (Jakarta: PT. Intermasa, 1990), hal. 1) Dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan. Dengan demikian perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.

Perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan yang mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. Maka hubungan hukum antara perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan. Hubungan hukum adalah hubungan yang menimbulkan akibat hukum. Akibat hukum disebabkan karena timbulnya hak dan kewajiban, dimana hak merupakan suatu kenikmatan, sedangkan kewajiban merupakan beban.

Bentuk-Bentuk Kontrak dalam Bisnis

1. Hubungan bisnis antara perusahaan dengan kontraktor dan mitra bisnis

            Hubungan dengan kontraktor merupakan hubungan pemborongan suatu proyek, bisa dalam rangka mengadakan suatu bangunan pabrik dan atau kantor, dimana perusahaan menjadi pemilik (yang memberikan order kerja) dan kontraktor menjadi pemborong (yang menerima order kerja). Skala dan kompleksitas proyek dapat sangat beragam. Dari yang proyek kecil hingga yang proyek besar; dari yang sederhana hingga yang canggih. Konsep perikatan (perjanjian)-nya pun beragam mengikuti hal-hal tersebut. Dari sekedar Perjanjian Pemborongan hingga Engineering Procurement Construction Contract atau EPC Contract.

Sedangkan hubungan dengan mitra bisnis, perusahaan mempunyai kepentingan yang sama dalam suatu proyek atau obyek kerjasama bisnis tertentu. Dalam hal suatu proyek, maka kedua belah pihak melakukan: (i) suatu kerjasama operasi (joint operation; seperti: Joint Operation Agreement atau Production Sharing Agreement), atau (ii) penyertaan modal saham (joint venture) dengan mendirikan suatu perusahaan usaha patungan (joint venture company), yang perjanjiannya disebut Joint Venture Agreement.

Sedangkan dalam obyek kerjasama bisnis tertentu dapat mencakup hal-hal yang sangat luas dan beragam. Pada umumnya: (i) ada struktur transaksi pembiayaan proyek (seperti: Build Operate & Transfer Agreement atau disingkat BOT Agreement, atau Build Operate & Own Agreement atau disingkat BOO Agreement); (ii) proses alih teknologi atau pengetahuan tertentu (seperti: Technical Assistance Agreement); (iii) kepentingan pengembangan/jaringan bisnis (seperti: Collaboration Agreement); dan (iv) kepentingan penelitian dan pengembangan serta rekayasa mengenai obyek tertentu; mungkin tidak ada pendapatan yang diperoleh tetapi tujuan dari hasil kegiatan tersebut yang diutamakan (seperti: Research, Development & Engineering Agreement); serta (v) kepentingan hak milik intelektual (seperti: Licence Agreement).

2. Hubungan bisnis antara perusahaan dengan pemasok

 Sederhananya, perjanjian dengan para pemasok barang atau jasa bagi kepentingan produksi atau

operasi bisnis sehari-hari. Biasanya disebut Supply Agreement.           

  

3. Hubungan bisnis antara perusahaan dengan distributor, retailer/agen penjualan 

Singkatnya, dalam hal perusahaan tidak melakukan penjualan langsung melalui divisi pemasaran dan penjualannya, maka ia akan menunjuk pihak lain yaitu distributor atau retailer atau agen penjualan. Biasanya disebut Distribution Agreement dan Sales Representative Agreement.

4. Hubungan bisnis antara perusahaan dengan konsumen atau debitur

Singkatnya, dalam hal konsumen tidak mampu membayar tunai, maka perusahaan dapat melakukan pembiayaan sendiri terhadap konsumen yang bersangkutan dengan melakukan perjanjian jual beli dengan cicilan (Purchase With Installment) atau sewa beli (Hire Purchase Agreement).     

5. Hubungan bisnis antara perusahaan dengan para pemegang saham 

Pada umumnya, dalam hal kondisi diluar dari penyertaan modal yang sudah diatur dalam anggaran dasar, yaitu seperti Perjanjian Hutang Subordinasi atau bila ada kesepakatan antara pemegang saham lama dengan yang baru, yaitu Shareholder Agreement.

         

6. Hubungan bisnis antara perusahaan dengan kreditur yang memberikan fasilitas kredit atau pinjaman 

Pada umumnya dikenal dengan dengan Facility Agreement atau Credit Agreement. Namun dari segi sifat hutang dan struktur transaksi dapat merupakan macam ragam hubungan atau transaksi pinjaman, misalnya, Syndicated Facility Agreement, Convertible Bond Agreement, Put Option Agreement, Middle Term Note Agreement.

Syarat Sah suatu Perjanjian

Mengingat begitu penting dan begitu kuatnya kekuatan mengikat suatu perjanjian maka tidak sembarangan membuat perjanjian, ada syarat-syarat yang harus dipenuhi agar perjanjian menjadi sah dan mengikat para pihak.

Syarat-syarat tersebut dikenal dengan “syarat sahnya perjanjian” sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPer, sebagai berikut:

Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 syarat:

Ø  Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.

Ø  Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.

Ø  Suatu hal tertentu.

Ø  Suatu sebab yang halal.

Syarat pertama dan kedua dinamakan syarat subjektif, karena berkenaan dengan para subjek yang membuat perjanjian itu.

Sedangkan syarat ketiga dan keempat dinamakan syarat objektif karena berkenaan dengan objek dalam perjanjian tersebut.

a.       Syarat Pertama “Sepakat mereka yang mengikat kandiri” berarti, para pihak yang membuat perjanjian harus sepakat atau setuju mengenai hal-hal pokok atau materi yang diperjanjikan, dimana kesepakatan itu harus dicapai dengan tanpa ada paksaan, penipuan atau kekhilafan (Pasal 1321 KUH Perdata). Misalnya, sepakat untuk melakukan jual-beli tanah, harganya, cara pembayarannya, penyelesaian sengketanya, dsb.

b.      Syarat Kedua, “kecakapan untuk membuat suatu perikatan” Pasal 1330 KUHper sudah mengatur pihak-pihak mana saja yang boleh atau dianggap cakap untuk membuat perjanjian, yakni sebagai berikut:

Tak cakap untuk membuat suatu perjanjian adalah:

1.      Orang yang belum dewasa.

2.      Orang yang ditaruh dibawah pengampuan (seperti cacat, gila, boros, telah dinyatakan pailit oleh pengadilan, dsb)

3.      Seorang istri. (Namun, berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3 tahun 1963, seorang isteri sekarang sudah dianggap cakap untuk melakukan perbuatan hukum)

Dengan kata lain, yang cakap atau yang dibolehkan oleh hukum untuk membuat perjanjian adalah orang yang sudah dewasa, yaitu sudah berumur genap 21 tahun (Pasal 330 KUHPerdata), dan orang yang tidak sedang di bawah pengampuan.

c.       Syarat Ketiga “suatu hal tertentu” maksudnya adalah dalam membuat perjanjian, apa yang diperjanjikan (objek perikatannnya) harus jelas. Setidaknya jenis barangnya itu harus ada (lihat Pasal 1333 ayat 1). Misalnya, jual beli tanah dengan luas 500 m², terletak di Jl. Merpati No 15 Jakarta Pusat yang berbatasan dengan sebelah utara sungai ciliwung, sebelah selatan Jalan Raya Bungur , sebelah timur sekolah dasar inpres, dan sebelah barat tempat pemakaman umum.

d.      Syarat Keempat “suatu sebab yang halal” berarti tidak boleh memperjanjikan sesuatu yang dilarang undang-undang atau yang bertentangan dengan hukum, nilai-nilai kesopanan ataupun ketertiban umum (Pasal 1337 KUH Perdata). Misalnya melakukan perjanjian jual beli Narkoba, atau perjanjian jual beli orang/manusia, dsb. Perjanjian semacam ini adalah dilarang dan tidak sah.

 

 Syarat pembatalan suatu perjanjian

Pembatalan bisa dibedakan kedalam 2 terminologi yang memiliki konsekuensi yuridis, yaitu:

a.    Null and Void; Dari awal perjanjian itu telah batal, atau dianggap tidak pernah ada, apabila syarat objektif tidak dipenuhi. Perjanjian itu batal demi hukum, dari semula tidak pernah ada dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan.

b.  Voidable; bila salah satu syarat subyektif tidak dipenuhi, perjanjiannya bukannya batal demi hukum, tetapi salah satu puhak dapat memintakan pembatalan itu. Perjanjiannya sendiri tetap mengikat kedua belah pihak, selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tadi (pihak yang tidak cakap atau pihak yang memberikan sepakatnya secara tidak bebas).

Dengan memperhatikan pendapat-pendapat dan tafsiran-tafsiran para ahli hukum pada umumnya terhadap ketentuan Pasal 1 266 BW tersebut, hal-hal yang menyangkut persyaratan untuk pembatalan perjanjian yang diatur pasal itu dapat disimpulkan sebagai berikut di bawah ini:39)

Ada 3 syarat yang harus dipenuhi untuk terjadinya pembatalan perjanjian yaitu:

(1)         Perjanjian harus bersifat timbal-balik;

(2)         Harus ada wanprestasi;

(3)         Harus dengan keputusan hakim.

Perjanjian yang bersifat timbal-balik adalah perjanjian dimana kedua belah pihak sama-sama mempunyai kewajiban untuk memenuhi prestasi, misalnya perjanjian jual-beli, tukar menukar, sewa-menyewa dan lain sebagainya.

Jika dalam perjanjian yang bersifat timbal-balik. ini salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya artinya nonprestasi, pihak lainnya dapat menuntut pembatalan. Namun, sebelum kreditur menuntut pembatalan, debitur harus diberikan teguran/pernyataan lalai (ingebrekestelling) lebih dahulu (Hoge Raad 3 Februari 1933), dan wanprestasi yang dijadikan alasan harus mengenai hal yang prinsipil sekali (Hoge Raad 8 Mei 1930) jika tidak, pembatalan tidak dapat dilakukan.

'Pembatalan tidak terjadi dengan sendirinya dengan adanya wanprestasi itu, melainkan harus dimintakan kepada hakim, dan hakimlah yang akan membatalkan perjanjian itu dengan keputusannya. Jadi keputusan hakim di sini bersifat konstitutif (membatalkan perjanjian antara penggugat dan tergugat), bukan bersifat deklaratif (menyatakan batal perjanjian antara penggugat dan terugat).

Dengan demikian, wanprestasi hanyalah sebagai alasan hakim menjatuhkan keputusannya yang membatalkan perjanjian itu. Karena itu, hakim menurut keadaan berwenang untuk memberikan tenggang waktu selama-lamanya satu bulan kepada debitur untuk memenuhi prestasi (ayat 4; Dalam memberikan waktu tersebut sudah tentu hakim harus mempertimbangkan apakah debitur dapat memenuhi prestasinya dan apakah prestasi itu masih ada manfaatnya bagi kreditur. Tenggang waktu yang diberikan kepada debitur untuk memenuhi prestasi ini disebut dengan terme de grace (jangka waktu pengampunan).

Jadi, tuntutan kreditur untuk membatalkan perjanjiannya dengan debitur tidak selamanya harus dikabulkan hakim, melainkan hakim akan mempertimbangkan lebih dahulu besar-kecilnya wanprestasi yang dilakukan debitur. Jika ternyata wanprestasi yang dilakukan debitur hanyalah mengenal hal yang kecil saja, tuntutan kreditur untuk membatalkan perjanjian akan ditolak oleh hakim. Akan tetapi, jika wanprestasi yang dilakukan debitur ternyata cukup besar sehingga sangai merugikan kreditur, tuntutan kreditur untuk membatalkan pei'.injlan tersebut akan dikabulkan hakim. Wewenang hakim untuk menilai besar-kecilnya wanprestasi yang dilakukan debitur ini dinamakan wewenang discretionair.

Bilamana hakim dengan keputusannya telah membatalkan perjanjian, hubungan hukum antara pihak yang semula mengadakan perjanjianpun menjadi batal, sehingga masing-masing pihak tidak perlu lagi memenuhi prestasinya. Apabila salah satu pihak sudah memenuhi prestasi, ia dapat menuntut pihak lainnya yang wanprestasi untuk mengembalikannya atau jika tidak mungkin lagi, harganya saja. Pihak yang mengajukan pembatalan perjanjian, berhak juga untuk menuntut ganti kerugian kepada debitur sebagai akibat daripada wanprestasi yang dilakukannya.

CONTOH KASUS SURABAYA DELTA PLAZA

Sewa - Menyewa Ruangan :  

Kronologis Kasus 

Pada permulaan PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) dibuka dan disewakan untuk pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan untuk memasarkannya.  Salah satu cara untuk memasarkannya adalah secara persuasif mengajak para pedagang meramaikan komplek pertokoan di pusat kota Surabaya itu.  Salah seorang diantara pedagang yang menerima ajakan PT surabaya Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di Sunter-Jakarta.

Tarmin memanfaatkan ruangan seluas 888,71 M² Lantai III itu untuk menjual perabotan rumah tangga dengan nama Combi Furniture.  Empat bulan berlalu Tarmin menempati ruangan itu, pengelola SDP mengajak Tarmin membuat “Perjanjian Sewa Menyewa” dihadapan Notaris.  Dua belah pihak bersepakat mengenai penggunaan ruangan, harga sewa, Service Charge, sanksi dan segala hal yang bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan.  Tarmin bersedia membayar semua kewajibannya pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak Mei 1988 s/d 30 April 1998 paling lambat pembayaran disetorkan tanggal 10 dan denda 2 0/00 (dua permil) perhari untuk kelambatan pembayaran.  Kesepakatan antara pengelola PT SDP dengan Tarmin dilakukan dalam Akte Notaris Stefanus Sindhunatha No. 40 Tanggal 8/8/1988.

Tetapi perjanjian antara keduanya agaknya hanya tinggal perjanjian.  Kewajiban Tarmin ternyata tidak pernah dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar formalitas, sehingga tagihan demi tagihan pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya.  Bahkan menurutnya, Akte No. 40 tersebut, tidak berlaku karena pihak SDP telah membatalkan “Gentlement agreement” dan kesempatan yang diberikan untuk menunda pembayaran.  Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin akan dibicarakan kembali di akhir tahun 1991.  Namun pengelola SDP berpendapat sebaliknya.  Akte No. 40 tetap berlaku dan harga sewa ruangan tetap seperti yang tercantum pada Akta tersebut.

 Hingga 10 Maret 1991, Tarmin seharusnya membayar US$311.048,50 dan Rp. 12.406.279,44 kepada PT SDP.  Meski kian hari jumlah uang yang harus dibayarkan untuk ruangan yang ditempatinya terus bertambah, Tarmin tetap berkeras untuk tidak membayarnya.  Pengelola SDP, yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan itu. Pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara paksa.  Selain itu, pengelola SDP menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri Surabaya.

Analis Kasus

Kasus PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) ini mengenai sewa harga tempat untuk pertokoan, pada awalnya pihak PT SDP kesulitan untuk memasarkan tempatnya kemudian dia mengajak para lpedagang untuk meramaikan komplek pertokoan di pusat kota Surabaya itu, salah seorang pedagang menerima ajakan PT Surabaya Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di Sunter Jakarta. Menerima “perjanjian sewa menyewa” dihadapan notaris. Dua belah pihak bersepakat mengenai penggunaan ruangan, harga sewa, service charga, sanksi dan segala hal yang bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin bersedia membayar semua kewajibannya pada PT SDP. Akan tetapi perjanjian antara keduanya hanya tinggal perjanjian, kewajiban Tarmin ternyata tidak dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar formalitas sehingga tagihan demi tagihan pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya. Tarmin tetap berkeras untuk tidak membayarnya, pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara paksa, selain itu pengelola SDP menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri Surabaya.

Menurut saya:

Langkah yang dilakukan PT SDP menggugat Tarmin di Pegadilan Negeri Surabaya itu benar karena perjanjian itu harus ditepati dan sewa pertokoan harus dibayar sesuai kesepakatan awal. Dan untuk bapak Tarmin, ia bisa dikenai denda karena melanggar perjanjian tersebut

Sumber-Sumber Pustaka

http://www.landasanteori.com/2015/09/pengertian-kontrak-definisi-menurut-kuh.html (diakses:2 Juni 2017)

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl31/jenisjenis-kontrak-bisnis- (diakses 2 Juni 2017)

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl3520/batalnya-suatu-perjanjian (diakses 3 Juni 2017)

P.N.H. Simanjuntak, 2009. Pokok-pokok Hukum Perdata Indonesia. Djambatan: Jakarta

Subekti, 1992. Pokok-Pokok Hukum Perdata. PT Intermasa: Jakarta